Casa su misura Casa su misura

Le imposte sull'acquisto della casa variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Tali imposte vengono applicate sul valore del bene dichiarato nell'atto di compravendita che non può essere inferiore al "valore catastale" dell'immobile che si ottiene moltiplicando per 100 la rendita catastale.

Se si tratta della prima casa acquistata e il venditore è un privato, l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
    - imposta di registro del 3%
    - imposta ipotecaria fissa di 168 euro
    - imposta catastale fissa di 168 euro

Se si tratta della seconda casa o altro bene immobile, l'atto di compravendita è soggetto a imposte complessive del 10% :
    - imposta di registro del 7% (3% se di interesse artistico, archeologico o storico)
    - imposta ipotecaria del 2%
    - imposta catastale del 1%

Se la prima casa è acquistata da un'impresa di costruzioni l'atto di compravendita è soggetto a:
    - IVA del 4%
    - imposta di registro fissa di 168 euro
    - imposta ipotecaria fissa di 168 euro
    - imposta catastale fissa di 168 euro

Se si tratta della seconda casa o altro immobile:
    - IVA del 10% (20% se immobile di lusso, 3% se di interesse artistico, storico o archeologico)
    - imposta di registro fissa di 168 euro
    - imposta ipotecaria fissa di 168 euro
    - imposta catastale fissa di 168 euro

Le imposte di cui sopra vanno applicate sul valore del bene dichiarato nell'atto di compravendita. Tale valore, comunque, non può essere inferiore al "valore catastale" dell'immobile che si ottiene moltiplicando per 105 la rendita catastale allo stesso attribuito.
L'Agenzia delle Entrate mette a disposizione sul proprio sito www.agenziaentrate.gov.it interessanti e dettagliate informazioni sull'acquisto casa.

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Guida fiscale per compra casa.pdf
Agevolazioni Irpef sulla ristrutturazione.pdf

Informazioni utili sul mutuo:

Il MUTUO è un contratto di prestito mediante il quale un soggetto (mutuante) consegna a un altro soggetto (mutuatario) una somma di denaro che quest’ultimo si impegna a restituire.
Solitamente i privati e le famiglie accendono un mutuo quando desiderano acquistare un’abitazione (in genere la prima casa).
Esistono poi altri scopi per i quali vengono concessi i mutui: ad es. per ristrutturare un immobile oppure per l'acquisto di seconde case (per le vacanze o a scopo locativo), per costruire un immobile, per esigenze di liquidità, per sostituire un mutuo in essere a condizioni maggiormente favorevoli.
Il mutuo è naturalmente a titolo oneroso. Il prestito di una somma di denaro implica la corrisponsione degli interessi. La durata dei mutui è arrivata oggi ad un massimo di 40 anni. La percentuale massima di finanziamento concessa dalle banche è generalmente pari all'80% del valore dell'immobile;  è però possibile finanziare fino al 100% di tale valore, a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive (polizza fidejussoria).
 
La composizione del tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.
Quindi si possono avere:

• Mutui a tasso fisso: quando il tasso di interesse viene determinato al momento della stipula del contratto e non può essere modificato per tutto il periodo di ammortamento. In questo caso la rata sarà sempre di uguale importo.
• Mutui a tasso variabile: la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri del
• mercato monetario e/o finanziario presi come riferimento.
• Mutui a Tasso misto: quando il tasso applicato nella prima parte del mutuo può essere fisso o variabile a discrezione del mutuatario che può scegliere nel periodo successivo se mantenere la scelta iniziale o cambiarla.
• Mutui con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione del tasso stabilito contrattualmente.

Per i finanziamenti a tasso variabile l’indice di riferimento è l'EURIBOR (EURo InterBank Offered Rate). E’ il costo del denaro, ovvero il tasso al quale la banca stessa prende a prestito somme di denaro da altre banche primarie. Detta in un altro modo, è la media dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Monetaria Europea cedono depositi in prestito.
Per i finanziamenti a tasso fisso il tasso di riferimento è l'EURIRS (EURo Interest Rate Swap). (E’ la quotazione media alla quale le Banche operanti nell'Unione Monetaria europea realizzano l'Interest Rate Swap).
Sui parametri di base viene applicato uno "SPREAD" (maggiorazione) per aumentare il rendimento a favore della banca.
Mentre il tasso di interesse comprende soltanto il valore dell’indice di riferimento più lo spread, l’ I.S.C. (“Indicatore Sintetico di Costo”, in precedenza identificato con la sigla T.A.E.G.) è un indicatore del costo totale del mutuo. Comprende: il rimborso del capitale; il pagamento degli interessi; le spese di istruttoria; le spese di revisione del finanziamento; le spese di apertura e chiusura della pratica di credito; le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate (se stabilite dal creditore); le spese di assicurazione o garanzia imposte dal creditore (intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito); ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l'operazione di finanziamento.

L’istituto di credito deve valutare la capacità di rimborso del richiedente il mutuo, analizzando la documentazione reddituale che dovrà presentare una situazione per la quale si possa essere in grado di restituire l’importo ottenuto in prestito. La Banca richiede inoltre delle garanzie:

• GARANZIE PERSONALI: LA FIDEJUSSIONE. E’ un obbligo personale verso il creditore, che mira a garantire l'adempimento di un'obbligazione altrui.
• GARANZIE REALI: L’IPOTECA. L’ipoteca attribuisce un diritto di prelazione sul bene in caso di insolvenza, ma il bene rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare).